Sticanje svojine održajem – uslovi, rokovi, sudski postupak i dokazivanje

Sticanje svojine održajem predstavlja način sticanja prava svojine po samom zakonu. Pravo svojine nastaje protekom zakonom propisanog vremena, pod uslovom da držalac ima državinu potrebnog kvaliteta.

Šta je održaj i kada dovodi do sticanja svojine

Suština održaja je da se svojina ne “izvodi” iz prava prethodnog vlasnika (kao kod ugovornog prenosa), već nastaje originarno, na temelju ispunjenja zakonskih uslova. Zato se u praksi često kaže da sud, kada utvrđuje sticanje svojine održajem, ne stvara pravo svojine, već deklarativno potvrđuje da je ono nastalo protekom vremena, ako su ispunjeni zakonski uslovi.

Kada se održaj primenjuje (tipične situacije)

Održaj dolazi u obzir u situacijama kada postoji dugotrajna državina “kao vlasnička”, ali iz različitih razloga ne postoji valjan i/ili dokaziv pravni osnov za prenos, pa se pravno stanje i faktičko stanje ne poklapaju. Održaj se tako javlja kao pravni “mehanizam stabilizacije” stvarnih odnosa kada:

• lice faktički drži stvar i ponaša se kao vlasnik tokom dugog perioda, bez osporavanja;
• ne može se obezbediti podobna isprava za upis svojine po osnovu pravnog posla, pa je potrebno ići putem dokazivanja zakonskog nastanka svojine (održaj);
• u sporu o pravu svojine ili u postupku radi upisa, ključno pitanje postaje da li su ispunjeni zakonski uslovi za održaj (kvalitet državine + protek roka).

Pravni osnov za sticanje svojine održajem

Osnovni materijalni izvor za sticanje svojine održajem u našem pravu je Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa (ZOSPO).

ZOSPO najpre postavlja opšte pravilo da se pravo svojine stiče po samom zakonu, na osnovu pravnog posla i nasleđivanjem, a može se steći i odlukom državnog organa, na način i pod uslovima određenim zakonom. U istom delu zakon izričito navodi da se po samom zakonu svojina stiče i održajem.

ZOSPO, konkretno, propisuje sledeće:

• rokove za održaj (poseban za sticanje pokretnih i nepokretnih stvari, zavisne od kvaliteta državine)
• početak trajanja i istek roka potrebnog za održaj
• prekid i zastoj roka
• kvalitet državine potrebne za održaj

Proces utvrđenja sticanja prava održajem regulisan je Zakonom o parničnom postupku (ZPP). Ovaj zakon dozvoljava da tužilac traži da sud utvrdi postojanje/nepostojanje prava ili pravnog odnosa, ako ima pravni interes. Ovo je tipičan procesni okvir za tužbeni zahtev „utvrđuje se da je tužilac stekao pravo svojine održajem…”.

Uslovi za sticanje svojine održajem

Da bi došlo do sticanja svojine održajem, zakon propisuje da se istovremeno ispune dve grupe pretpostavki:

• da lice ima državinu odgovarajućeg kvaliteta, i
• da protekne zakonom propisano vreme.

Održaj je vezan za državinu, tj. za stvarno (faktičko) držanje stvari. ZOSPO propisuje da državinu ima lice koje neposredno vrši faktičku vlast na stvari (neposredna državina), kao i lice koje faktičku vlast vrši preko drugog lica (posredna državina), npr. preko zakupca ili plodouživaoca.

Važno je i da se državina u pravnom smislu gubi kada držalac prestane da vrši faktičku vlast, ali se ne gubi ako je držalac samo privremeno sprečen da tu vlast vrši nezavisno od svoje volje.

Rokovi za sticanje svojine održajem (redovni i vanredni)

Kada se govori o sticanju svojine održajem, ključno pitanje je jednostavno: koliko dugo moram da držim stvar da bih postao vlasnik? ZOSPO rokove vezuje za dve okolnosti:

• da li je predmet pokretna ili nepokretna stvar i
• kakav je kvalitet državine (da li je državina i savesna i zakonita – ili je samo savesna).

Redovni održaj: kraći rokovi (savesna i zakonita državina)

Redovni održaj postoji kada držalac ima savesnu i zakonitu državinu. U tom slučaju zakon propisuje kraće rokove:

pokretna stvar: svojina se stiče protekom 3 godine,
nepokretna stvar: svojina se stiče protekom 10 godina.

Ovo je tipičan slučaj kada lice drži stvar na osnovu punovažnog pravnog osnova i pri tome je savesno, odnosno ne zna i ne može znati da stvar nije njegova.

Vanredni održaj: duži rokovi (savesna državina)

Vanredni održaj podrazumeva situaciju kada držalac ima savesnu državinu, ali ona nije zakonita. Tada zakon propisuje duže rokove:

• pokretna stvar: svojina se stiče protekom 10 godina,
• nepokretna stvar: svojina se stiče protekom 20 godina.

U praksi, vanredni održaj je čest upravo u situacijama kada faktičko stanje dugo traje, ali „papiri” nisu uredni, a držalac je sve vreme držao stvar u uverenju da je njegova.

Početak toka roka i uračunavanje vremena prethodnika

Rok održaja teče od dana kada je držalac stupio u državinu, a smatra se isteklim istekom poslednjeg dana propisanog roka.

To znači da se u svakom konkretnom slučaju najpre utvrđuje tačan početni datum državine (ili bar period koji se može pouzdano dokazati), a zatim se proverava da li je do dana procene prošlo dovoljno vremena za redovni ili vanredni održaj.

ZOSPO dozvoljava da se rok održaja „popuni” i vremenom tokom kog su stvar držali prethodnici sadašnjeg držaoca (npr. roditelji, pravni prethodnik po ugovoru, prethodni držalac u kontinuitetu), pod uslovom da su i oni imali državinu potrebnog kvaliteta.

Ovo je veoma važno u realnim slučajevima, jer mnoge nepokretnosti ostaju u porodici ili u kontinuiranom posedovanju više lica „u lancu”, pa se rok često ne meri samo od trenutka kada je sadašnji držalac preuzeo stvar.

Prekid i zastoj održaja

Kod sticanja svojine održajem nije dovoljno samo „prebrojati” godine. Zakon predviđa da tok vremena, u određenim situacijama, može biti prekinut ili može doći do zastoja. ZOSPO izričito kaže da se na prekid, odnosno zastoj održaja shodno primenjuju odredbe o prekidu, odnosno zastoju zastarelosti potraživanja iz Zakona o obligacionim odnosima (ZOO).

Dakle, rok za održaj se ne računa uvek „pravolinijski”, već se procenjuje prema pravilima koja inače važe za zastarelost (ZOO), ali prilagođeno prirodi održaja.

Šta je prekid održaja

Prekid je situacija u kojoj se dotadašnji tok vremena „preseče” događajem koji zakon prepoznaje kao relevantan. Kod zastarelosti, ZOO kao tipične razloge prekida navodi, između ostalog, priznanje duga i podizanje tužbe ili drugu radnju pred sudom ili nadležnim organom radi utvrđenja, obezbeđenja ili ostvarenja potraživanja.

Kada nastupi prekid, posledica je da posle prekida vreme počinje da teče iznova, a vreme koje je proteklo pre prekida se ne uračunava u rok.

Šta je zastoj održaja

Zastoj (zaustavljanje toka) znači da rok ne teče za vreme trajanja određenih okolnosti, a kada te okolnosti prestanu, vreme nastavlja da teče. Vreme pre zastoja računa u ukupni rok. Ovo je opšte pravilo za zastoj zastarelosti: ako je zastarelost već počela da teče pa nastane uzrok zastoja, tok se zaustavlja, a nastavlja se po prestanku uzroka, uz uračunavanje vremena pre zastoja.

ZOO predviđa više kategorija zastoja zastarelosti, npr. između određenih lica (bračni drugovi, roditelji i deca dok traje roditeljsko pravo i dr.), kao i slučaj kada poveriocu „nije bilo moguće zbog nesavladivih prepreka” da sudskim putem zahteva ispunjenje obaveze.

Ograničenja za sticanje svojine održajem

Održaj je institut kojim se stiče pravo svojine, pa je osnovno pravilo jednostavno: održaj dolazi u obzir samo na onim stvarima na kojima, po našem pravu, uopšte može postojati svojina. ZOSPO polazi od toga da fizička i pravna lica mogu imati pravo svojine na pokretnim i nepokretnim stvarima, u granicama koje postavlja zakon.

Međutim, za određene kategorije stvari zakon izričito uspostavlja poseban režim i propisuje zabranu sticanja svojine održajem.

Stvari u javnoj svojini na kojima je održaj zakonom isključen

Zakon o javnoj svojini određuje da su u javnoj svojini, između ostalog, prirodna bogatstva, dobra od opšteg interesa i dobra u opštoj upotrebi (kada je zakonom utvrđeno da su u javnoj svojini).

Za posebno osetljive kategorije javne svojine zakon ide korak dalje, nabraja stvari koje imaju pojačanu zaštitu i izričito propisuje da se na njima ne može steći pravo svojine održajem. Konkretno, među stvarima sa takvim režimom su: prirodna bogatstva, dobra u opštoj upotrebi, mreže u javnoj svojini, vodno zemljište i vodni objekti u javnoj svojini, zaštićena prirodna dobra u javnoj svojini i kulturna dobra u javnoj svojini.

Praktično, to znači da se održajem ne može steći svojina, na primer, na javnim putevima, ulicama, trgovima, javnim parkovima i sličnim dobrima koja su po svojoj prirodi namenjena korišćenju svih i kao takva su određena zakonom.

Sudski postupak i dokazivanje kod sticanja svojine održajem

U praksi, održaj najčešće „postaje vidljiv“ tek kada dođe do nesklada između faktičkog stanja (godinama držite i koristite nepokretnost kao svoju) i knjižnog stanja (u javnoj evidenciji kao vlasnik je upisano drugo lice). Tada je tipičan put parnični postupak radi utvrđenja da je svojina stečena održajem, uz zahtev da tuženi trpi upis prava svojine na osnovu presude.

Koji je tip tužbe i šta se traži od suda

Za održaj se po pravilu podnosi tužba za utvrđenje (deklaratorna tužba). Zakon izričito dozvoljava da tužilac traži da sud „samo utvrdi postojanje“ prava ili pravnog odnosa, pod uslovom da tužilac ima pravni interes za takvo utvrđenje.

U sporovima oko održaja pravni interes je, najčešće, vrlo praktičan, pravnosnažna presuda služi kao osnov za upis. Zbog toga se u tužbenom zahtevu kombinuju:

• utvrđenje da je tužilac stekao pravo svojine na tačno određenoj nepokretnosti održajem i
• obaveza tuženog da prizna i trpi upis (uknjižbu) na osnovu presude.

Koga tužiti: pasivna legitimacija i tipične situacije

Koga ćete tužiti zavisi od knjižnog stanja i pravnog režima nepokretnosti. Ako je upisani vlasnik fizičko ili pravno lice, to lice je tuženi.
Ako je kao titular upisana Republika Srbija / AP / JLS, tužba se usmerava prema tom subjektu, uz procesno zastupanje od strane nadležnog pravobranilaštva.

Suština je jednostavna, u parnici morate obuhvatiti tužbom ono lice (ili lica) čije se upisano pravo „suprotstavlja“ vašem pozivanju na održaj, jer se presudom rešava upravo taj sukob knjižnog i faktičkog stanja.

Šta morate da dokažete i kako sud razmišlja o dokazima

U parnici važi opšte pravilo da svaka stranka dokazuje činjenice na koje se poziva. Ako sud posle izvedenih dokaza ne može sa sigurnošću da utvrdi neku odlučnu činjenicu, primenjuju se pravila o teretu dokazivanja. To znači da ako stranka tvrdi da određena činjenica postoji ali to ne dokaže, uzima se da ta činjenica ne postoji.

Kod održaja to u prevodu znači da vi dokazujete kvalitet i kontinuitet državine (da ste nepokretnost držali kao svoju, u relevantnom periodu, u odgovarajućem „kvalitetu“), a protivna strana nastoji da dokaže činjenice koje ruše te pretpostavke (npr. prekid državine, nesavesnost, kvalifikaciju držanja kao tuđe državine ili detencije i sl.).

Posebno važno: savesnost se pretpostavlja, ali se može obarati

ZOSPO jasno definiše savesnu državinu: držalac je savestan ako ne zna ili ne može znati da stvar koju drži nije njegova, a savesnost se pretpostavlja.

Ako vi tvrdite savesnost, ne polazite od „nule“, već protivna strana mora da pruži uverljive dokaze da je držalac znao ili morao znati da nije vlasnik.

Koji dokazi u praksi najčešće presuđuju

U sporovima za sticanje svojine održajem sud najčešće ceni kombinaciju više vrsta dokaza, jer se retko kada sve može dokazati jednim dokumentom. Tako, u postupku se koriste isprave i tragovi ponašanja kao vlasnika (dokaz o ulaganju u objekat/parcelu, održavanju, adaptacijama, računi, ugovori sa izvođačima, komunalne usluge, porez na imovinu (kada postoji), dozvole/odobrenja, zapisnici, dopisi, fotografije kroz vreme), svedoci (susedi, raniji korisnici, članovi domaćinstva, lica koja mogu da potvrde kontinuitet i način korišćenja), uviđaj i veštačenje (kada je potrebno razjašnjenje granica, identiteta parcele, objekata ili pitanja koja zahtevaju stručno znanje) i drugi pogodni dokazi.

Često postavljena pitanja (FAQ) – sticanje svojine održajem